政策环境：全面宽松下的持续演进

2025 年 7 月 21 日，历经 5 年酝酿的《住房租赁条例》正式公布，并将于 9 月 15 日起实施。该条例针对租房市场长期存在的诸多问题，如隔断房、甲醛房泛滥以及 “押一付三” 等不合理现象，制定了相应的规范措施。同时，“租购同权” 的规定成为关注焦点，尽管实现完全同权尚需各地根据自身情况制定细则，目前在实施过程中仍存在一定差距，但这一举措标志着租房市场即将迎来重大变革。根据中原普华数据，预计到 2025 年底，中国房屋租赁市场规模将达到 3.2 万亿元，到 2030 年可能接近 4.6 万亿元。随着市场规模的不断扩大，更多参与者将进入市场，推动产品升级，为租客提供更多选择。

例如，2024 年北京就有超 10 万套次新房因销售不畅转为出租，市场供给增加，竞争更加规范，租客能够以相同价格租到更好的房源。此外，众多开发商纷纷转型涉足长租公寓领域，万科、龙湖、旭辉等企业打造的品质公寓，摒弃了传统 “二房东” 模式；华住、如家等酒店企业也顺势推出长租产品，月租在 3000-5000 元之间，标准化装修和服务的房源日益增多。可以预见，未来租房市场将如同酒店产业一样，呈现出分层发展的格局，低端房源逐渐被淘汰，中端房源成为市场主流，高端房源则走特色化路线。

在二手房交易方面，税收政策也进行了大幅调整。以契税为例，将享受 1% 低税率优惠的面积标准从 90 平方米提高到 140 平方米，对于面积为 140 平方米以上的住房，首套住房减按 1.5% 的税率征收契税，二套住房减按 2% 的税率征收契税。增值税方面，在部分城市取消普通住宅和非普通住宅标准后，个人销售已购买 2 年以上（含 2 年）的住房一律免征增值税。这些政策的实施，直接降低了二手房交易成本，有效刺激了二手房市场的活跃度。

从政策导向来看，政府在保障房领域的投入持续加大。2025 年计划建设 180 万套保障性住房，通过收购存量商品房转化为保障房、规范租房市场、允许公积金用于租房并限制租金涨幅等一系列措施，进一步完善住房保障体系，满足中低收入群体的住房需求，推动房地产市场结构优化。

市场供需：库存压力与需求结构变化并存

截至 2025 年 6 月，全国商品房待售面积达到了 6.8 亿平方米，库存积压问题十分严重，且超过 70% 的库存集中在三四线城市。以鹤岗、玉门等城市为代表，大量房屋闲置，占用了巨额资金，给房地产企业的资金回笼带来极大困难，严重制约了行业的健康发展。如果库存问题得不到妥善解决，可能引发一系列连锁反应，如企业资金链断裂、土地市场遇冷等，进而对上下游众多产业产生负面影响。

中国城镇化率在超过 65% 后，增速明显放缓，从 2015 年的 1.2% 骤降至 2024 年的 0.5%。这一变化表明，中国城镇化进程进入了新阶段，住房短缺时代基本结束，房地产市场需求结构发生了重大转变。新增住房需求逐渐减少，改善型需求和保障性住房需求的比重不断上升。传统的以大规模增量开发为主的房地产发展模式难以为继，政策必须依据市场需求结构的变化进行调整。

在一线城市和强二线城市，由于产业基础雄厚，能够提供大量的就业机会，吸引了大量人口持续流入。例如，杭州、成都、南京等新一线城市，凭借互联网、金融、电子信息等产业的快速发展，吸引了大量年轻人才。这些城市的库存相对较低，部分热门板块的房源供应较为紧张。同时，随着居民生活水平的提高，改善型需求不断释放，二胎家庭换大房子、对优质学区房的需求等，都使得这些城市的房地产市场仍具备一定的发展动力。预计在 2025 年 “金九银十” 期间，一二线城市核心地段房价可能会出现 3%-5% 的小幅上涨。

相比之下，部分三四线城市由于产业结构单一，经济发展缺乏活力，导致人口外流现象严重。大量年轻人前往大城市寻求更好的发展机会，使得这些城市的购房需求持续萎缩。加之此前过度开发，导致房屋库存积压严重，许多城市的库存去化周期超过 2 年。为了加快销售，开发商不得不采取降价促销的手段，如送车位、打折、提供首付分期等。在这种情况下，2025 年 “金九银十” 期间，三四线城市房价可能会继续阴跌，市场前景不容乐观。

房企现状：债务压力下的分化与转型

房地产行业长期依赖高杠杆的发展模式，TOP50 房企平均负债率超过 85%。在市场下行压力下，2024 年房企债务违约规模高达 1.2 万亿元，恒大、碧桂园等行业巨头的债务问题引发了市场对系统性金融风险的高度担忧。为了帮助房企化解债务危机，维持行业稳定，政府出台了一系列政策，如设立融资 “白名单”、提供专项借款等，改善了房企的融资环境。然而，不同房企之间的分化日益加剧。

具备国资背景或财务状况稳健的开发商，在当前市场环境中占据明显优势。例如，京投发展、天保基建等企业，凭借较低的拿地成本和丰富的政企合作资源，在新城开发项目中表现突出。这些企业能够更好地把握政策机遇，积极参与城市建设，推出符合市场需求的产品。而一些资金链紧张的中小房企，由于缺乏足够的资金支持，在土地竞拍、项目开发和营销推广等方面面临重重困难，市场份额逐渐被大型房企挤压。为了在激烈的市场竞争中生存下来，中小房企需要精准定位市场需求，加强产品创新，提升产品品质和服务水平。

面对市场的变化，房企纷纷加速转型。从过去单纯的开发模式向 “开发 + 运营” 等多元化模式转变。一方面，积极拓展商业地产、长租公寓、产业地产等领域，寻求新的利润增长点。例如，万科、龙湖等企业在长租公寓领域的布局已初见成效，通过提供高品质的租赁房源和完善的配套服务，吸引了大量年轻租客。另一方面，注重产品品质提升和服务优化，引入绿色建筑、智慧社区等新理念，满足消费者对居住品质的更高要求。绿色建筑在节能、环保、健康等方面具有显著优势，能够降低能源消耗，减少环境污染，为居民提供更加舒适、健康的居住环境；智慧社区则通过应用物联网、大数据、人工智能等技术，实现社区智能化管理，提升居民的生活便利性和安全性。

9 月楼市走势预测：机遇与挑战并存

传统的 “金九银十” 销售旺季即将来临，2025 年 9 月被众多业内人士视为楼市走势的关键 “试金石”。从政策层面来看，随着各地救市政策的持续发力，市场可能会在 9 月迎来一定的积极变化。一线城市楼市松绑的步伐加快，北京于 8 月 8 日发布的楼市新政，对五环外购房政策进行了重大调整，为购房者提供了更多的选择空间，释放出百万级的购买力。预计 9 月份，上海、广州、深圳等其他一线城市也将陆续跟进，出台差异化的松绑政策。这些政策的实施，有望在短期内刺激购房需求的释放，提升市场的交易活跃度。

然而，市场的实际表现仍存在诸多不确定性。判断市场是否真正回暖，需要重点关注以下三大核心指标：首先是成交量能否持续突破。以深圳为例，当地明确二手房月成交需稳定在 5000 套以上，才标志着市场真正复苏。目前，多数城市的成交量仍在低位徘徊，能否在 9 月实现成交量的大幅突破，仍有待观察。其次是房价是否止跌企稳。当前，多地房价仍处于环比微降状态，若 9 月能够实现 “量价齐稳”，则将释放出积极的市场信号。最后是开发商与银行的态度。如果开发商收缩促销力度，表明其对市场信心增强；银行批贷速度进一步加快，则有助于购房者更顺利地实现购房需求，两者都将推动市场信心的回升。反之，如果开发商继续加大促销力度，银行批贷依旧谨慎，那么市场观望情绪可能会进一步蔓延。

从市场供需关系来看，尽管政策刺激可能会在短期内增加购房需求，但库存压力尤其是三四线城市的高库存问题，仍然是制约市场发展的重要因素。同时，人口结构变化、经济增速放缓以及居民收入增长乏力等宏观因素，也对购房能力和意愿产生了抑制作用。因此，即使在 9 月出现成交量的小高峰，也难以改变房地产市场调整的大趋势。

从中长期来看，楼市将呈现 “短期企稳、中期横盘、长期分化” 的格局。在政策的持续引导下，房地产市场将逐渐回归居住属性，实现平稳健康发展。对于购房者而言，需要保持理性，根据自身实际需求和经济状况做出决策。刚需购房者可以抓住当前首付比例低、房贷利率低的有利时机，实现住房梦想；改善型购房者则可以关注市场上的优质房源，选择合适的时机进行置换。而对于投资客来说，房地产市场的投资风险明显增加，需要更加谨慎地选择投资区域和项目，一线城市和强二线城市的核心地段由于其稀缺性和稳定性，仍具备一定的投资价值，但三四线城市的投资前景则相对黯淡。